国经网 >>互金


詹惠敏:本土化优势为出海护航
来源:国经网日期:2017-12-03 14:59:55关键词: 全球、 房地产、 投资、
摘要:詹惠敏认为:“全球最大的房地产投资市场在美国,只要找对市场,找对适合的投资形式和投资标的,房地产投资总有机会”。

 
文 | 张佳

当下,单一资产配置已无法满足人们的需求,高净值人群不约而同地寻求全球化发展路径。美联储持续加息,国内房地产政策调控,“一带一路”发展战略推动沿线国家投资等等,伴随着一系列内外政策的推动,高净值人群迎来了更加多元化的海外投资选择。
 
近日,宜信财富好望角发布《2017美国地产第三季度研究报告》,报告详细分析了美国地产投资特点及趋势,并指出房地产债权类基金在美国市场的投资机遇,相较于实物房产,债权类基金起投门槛低,在资产配置中处于流动性、收益性兼具的防御位置,能够帮助投资者享受到全球房地产投资收益。
 
作为一位叱咤美国华尔街20多年的金融投资专业人士,宜信财富高级副总裁、宜信财富好望角总裁、宜信都市资本管理合伙人詹惠敏曾在全球十大资产管理公司之一GMO担任基金经理,管理资产规模高达400亿美元,是投资界为数不多的华裔女高管,具有非常丰富的投资经验。詹惠敏认为:“全球最大的房地产投资市场在美国,只要找对市场,找对适合的投资形式和投资标的,房地产投资总有机会”。
 
然而,尽管美国房地产市场存在诸多高收益投资机会,但风险永远与收益并存。尤其是在美国房地产开发过程中,中国投资方与美国开发商围绕住宅设计方案变更、追加投资的分歧,容易引发项目停工,令实际投资回报远低于预期值。虽然越来越多的中国投资方致力于全球化,但90%以上的全球化尝试最终都以失败而告终。那么,什么才是科学有效的全球房地产投资之道呢?
 
海外投资要有方法论。首先,在宏观层面,也包括投资目的国的选择,投方是否掌握法律、财税等政策。其次,在中观层面,投方对选择的产业链是否全面了解。最后,在微观层面,如何判断标的的选择与后期的运营能力。
 
在接受记者采访时,詹惠敏介绍,“宜信财富好望角不仅是高净值人群的海外身份和资产配置专家,更是高净值人群海外全方位生活的领航者。投资移民只是迈出的第一步,在身份配置后,好望角更提供了相应配套、符合跨境法律和税务需要的投资产品和资产配置服务,覆盖了投资移民、财税规划、地产基金、置业等各个方面,为高净值人群的海外生活保驾护航”。
 
海外投资要注重本土化
 
美国房地产投资是本土化、周期性强的投资类别,同时很注重法律合规,中国投资人在签署法律文件时往往由于不懂美国房地产条款,很多情况下不知道如何去利用法律来最大程度保护自己的投资权益。
 
所以,中国投资人寻求海外投资机会时,需要找到专业的投资和法律人士运用法律保护投资人权益,设计符合中国资金需求的地产项目,熟悉美国本土市场的投资团队,为资产保驾护航。詹惠敏表示,“宜信财富好望角拥有一支与众不同的跨国界房地产投资团队,与大多数中国投资美国房地产的机构不同,我们更加注重在美国的本土化。好望角这个团队有能力把全球化的资本带进最好的美国地产投资项目,能够发挥中国资金的优势,同时也搭建了贯穿从金融、法律、政治文化、建筑工程、物业管理、投资管理等一系列领域的房地产投资网络”。
 
按照美国税改政策新规,住房贷款利息抵税额度将从原来的100万美元调低至50万美元。这意味着逾50万美元额度的个人房产按揭贷款将不能享有税收减免,由此造成对美国高端住宅投资热降温与价格下滑的担忧,詹惠敏分析,“首先,美国的总体经济非常好,热点城市非常多。一线城市与中国不同,分散而各具特点,如西雅图、旧金山、波斯顿等。另外,一些法案明显有利于原来并不被大家熟知的大州,如乔治亚州,其产业经济基础、人口趋势和就业状况也很好,首府亚特兰大,已经吸引着资金了。”同时,詹惠敏坦言,此次税改对加州、纽约影响比较大。
 
记者了解到,借助美国设定的投资组合利息税收豁免条款,可以减轻中国投资方税赋从而提高收益率。詹惠敏介绍道,所谓投资组合利息税收豁免条款,即所有海外投资者在一只基金的投资占比均低于10%,美国相关部门不对基金投资收益征税。记者注意到,这类基金最大的投资风险,来自于项目实际开发过程的合作纠纷。詹惠敏直言,“中国公司投资往往带着中国眼光和中国经历,没想到美国银行对中国投资者主导的房地产项目审核异常严格,导致项目进展非常缓慢,成本回收周期被大幅拉长。已经多次看到中国投资方在这点上吃亏。”詹惠敏认为,找到彼此了解信任的合作伙伴尤为重要,并且在合作条款里,对房产设计方案更改与追加投资设立掌握否决权,尽可能保障自身投资权益。
 
海外投资要选择顶级专业机构
 
NAR(全美地产经纪商协会)调查显示,华人地产投资者首选美国的原因除了资本回报以外的强烈动机之一,就是50万-100万美元的投资有利于投资者获得EB-5签证。
 
美国投资移民EB-5方案是美国移民法中针对海外投资移民者所设立的移民签证类别,简称“EB-5” (Employment Based Fifth Preference)是美国基于就业的移民类别第五类,此类签证从1991 年起实行,美国政府并于 1993 年在 EB-5 移民法规中特别增设了一种“区域中心”移民方案 (Regional Center Pilot Program), 将移民申请条件中对“须直接创造十个就业机会”的规定放宽为“直接或间接创造十个就业机会”。使EB-5 成为美国所有美国移民类别中,申请核准时间最短、资格条件限制最少的一条便捷通道。
 
“好望角成功操作了十多个EB-5房地产项目,融资额超过4亿美金,涉及了夹层贷款,优先股,股权基金等房地产开发的主要投资,零失败案例”,詹惠敏告诉记者,“我们的成员都是受过美国教育的,包括我自己,我21岁就去美国了,在美国经历了各种金融危机的洗礼,我们了解在哪个领域谁做的最好。”
 
值得注意的是,伴随着全球化浪潮以来,中方不论是金融机构还是房企,“出海”的路上都不同程度的存在着“水土不服”。开展海外业务时,在可行性研究、市场开拓、融资结构、法律法规、对外报价等诸多方面,存在各自为政的现象,造成了一定程度的资源浪费。而具有本土基因的专业机构熟稔如何整合资源、形成合力,推动政策性投资与商业化、市场化投资的相辅相成。詹惠敏介绍,“我们有各类的第三方投资合作机构,包括估值,有包括房产证件的这一类的证件保险,无论是尽职调查还是做交易,都有内外部的法律专家。这种人脉、网络、经验需要很长时间的积累。区别于中国公司出海找项目,我们拥有口碑与名誉,所以是吸引开发商找我们。”
 
“我们百里挑一的选择了都市资本”,詹惠敏告诉记者。据了解,宜信都市资本由美国都市资本和宜信财富好望角共同成立,今年4月份第一次发行推出的三期美元基金备受投资人追逐,首次募集5000万美金在短短几周内就募集完毕。目前已经对三个项目进行投资,分别是Waterways Township项目、One Lake项目、Mirador项目。目前,三期美元基金已经于2017年10月向全部100多位基金投资人顺利完成第一次付息,总共分配近100,000美元。
 
11月以来,多家国内财富管理机构联合美国房地产开发商,纷纷发起美国房地产投资基金。但与以往基金主要参与一线城市高端物业开发建设不同,这些基金主投方向,则是美国二线城市学生公寓改建、物流地产、中端住宅项目等。一方面管理团队需用大量数据证明这些项目的收益预期,另一方面还要有强大的另类资本运作能力。詹惠敏表示,“我们未来也会推出一些股权投资产品。”
 
金门国际投资副总裁、宜信都市资本管理合伙人Mark Jorgensen就如何甄选项目时谈到,“我们看重项目方资金是否雄厚、项目地段,以及项目本身。秉承的核心思想是,不投无法控制风险的项目,如运营类项目和酒店类项目,单纯的非运营项目风险更可控。”
 
Mark Jorgensen回忆起与詹惠敏首次相遇时说,“詹总不仅仅是第一个主动跟我要项目文件的人,而且进行了深入的项目尽调。我们有共同的价值观——任何时候都要保护投资人的利益,为投资人提供更高质量的金融产品与服务。”
 
 
 

延伸阅读